04.09.2015 - La locazione di immobile situato in Italia è soggetta ad IVA italiana

Se l’immobile è situato in Italia il canone di locazione è sottoposto ad IVA in Italia, anche se il locatario è una società straniera.

Lo precisa l'Agenzia delle Entrate con la circolare 37/E del 29 luglio 2011, al punto 3.1 rubricato "DEROGHE PREVISTE SIA NELL’AMBITO DEI RAPPORTI B2B, CHE NELL’AMBITO DEI RAPPORTI B2C", al paragrafo 3.1.1.” Prestazioni di servizi relativi a immobili” chiarendo che la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili, quali la locazione, la sub-locazione, la concessione e la sub-concessione, ai fini della territorialità Iva segue la regola prevista dall’articolo 7-quater  [1]del Dpr 633/1972 (prestazione territorialmente rilevante ai fini Iva ove è ubicato il bene immobile. [2]

[1]Art. 7-quater. (Territorialita' - Disposizioni relative a particolari prestazioni di servizi).

1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1, si considerano effettuate nel territorio dello Stato:

a) le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell'esecuzione dei lavori immobiliari, quando l'immobile e' situato nel territorio dello Stato;

b) le prestazioni di trasporto di passeggeri, in proporzione alla distanza percorsa nel territorio dello Stato;

c) le prestazioni di servizi di ristorazione e di catering diverse da quelle di cui alla successiva lettera d), quando sono materialmente eseguite nel territorio dello Stato;

d) le prestazioni di ristorazione e di catering materialmente rese a bordo di una nave, di un aereo o di un treno nel corso della parte di un trasporto di passeggeri effettuata all'interno della Comunita', se il luogo di partenza del trasporto e' situato nel territorio dello Stato;

e) le prestazioni di servizi di locazione, anche finanziaria, noleggio e simili, a breve termine, di mezzi di trasporto quando gli stessi sono messi a disposizione del destinatario nel territorio dello Stato e sempre che siano utilizzate all'interno del territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando i mezzi di trasporto sono messi a disposizione del destinatario al di fuori del territorio della Comunita' e sono utilizzati nel territorio dello Stato.

[2]

L’articolo 7-quater del d.P.R. n. 633 stabilisce, alla lettera a), che si considerano effettuate nel territorio dello Stato “… le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari, quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato”. Tale deroga ripropone, sostanzialmente, la regola concernente la territorialità delle prestazioni di servizi relative a beni immobili già contenuta nella lettera a) del quarto comma del previgente articolo 7. Rispetto a tale ultima disposizione, la nuova norma si differenzia: (1) per l’espressa menzione della “fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio”; (2) per l’espressa menzione della “concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili”. Sotto il primo profilo, la norma - cui deve essere attribuita portata ricognitiva - specifica l’applicabilità alle prestazioni del servizio alberghiero - e dell’ospitalità più in generale - del criterio di territorialità previsto per le prestazione di servizi relative a immobili. Si considerano quindi rilevanti ai fini impositivi in Italia le prestazioni relative alle strutture ubicate nel territorio dello Stato e irrilevanti quelle relative a strutture ubicate in altri Stati (sia comunitari che non comunitari). Sotto il secondo profilo viene precisato che rientrano nel campo di applicazione della disposizione le prestazioni che comportano l’attribuzione al committente, da parte del prestatore, di diritti di utilizzazione dell’immobile (quali locazione, sub-locazione, concessione e sub-concessione). È appena il caso di rilevare che non rientra nell’ambito applicativo della disposizione la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su immobili (quali, in via meramente esemplificativa, il diritto di usufrutto). In base all’articolo 2, primo comma, del d.P.R. n.633 tale fattispecie è infatti ricompresa tra le cessioni di beni, essendosi lo Stato italiano avvalso della facoltà accordata dall’articolo 15, n. 1) e n. 2), della Direttiva 2006/112/CE (che, appunto, accorda agli Stati membri la facoltà di considerare beni materiali “determinati diritti su beni immobili” e, segnatamente, “i diritti reali che conferiscono al loro titolare un potere d’uso sui beni immobili”). Ai fini della disciplina della territorialità delle operazioni citate, pertanto, la disciplina applicabile è quella dettata dall’articolo 7-bis per la cessione dei beni. Rientrano nell’ambito applicativo dell’articolo 7-quater, lettera a) – come già nella vigenza della precedente normativa avveniva – sia le perizie relative a beni immobili, che le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari. Tra queste ultime, vi sono, in particolare, le prestazioni – rese da ingegneri, architetti o altri soggetti abilitati – relative alla progettazione e alla direzione di lavori immobiliari, al collaudo di uno specifico immobile, alla progettazione degli interni e degli arredamenti. Esulano dall’ambito applicativo della disposizione anzidetta, invece, i servizi di consulenza che non afferiscono alla preparazione e al coordinamento dei lavori immobiliari, ancorché riferiti a un immobile specificamente individuato. In via esemplificativa, deve ritenersi esclusa dal criterio derogatorio in esame l’attività dell’avvocato relativa alla predisposizione dell’atto di vendita di un immobile o l’attività del tributarista relativa alla valutazione dei profili fiscali dell’operazione; tali attività, se rese a committenti soggetti passivi d’imposta, rileveranno dunque sotto il profilo territoriale nello Stato del committente, a nulla rilevando il luogo di ubicazione dell’immobile. Con riferimento ai servizi che possono o meno rientrare nella previsione derogatoria, merita rammentare che in ogni caso l’analisi deve essere effettuata alla luce delle indicazioni - più volte fornite dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea - circa il fatto che le disposizioni della direttiva che prevedono deroghe rispetto al principio generale devono essere interpretate in maniera restrittiva (si veda, ad esempio, le sentenze n. C-49/09 del 28 ottobre 2010, n. C-86/09 del 10 giugno 2010, n. C-308/96 e n.C-94/97 del 22 ottobre 1998). Tra le prestazioni rilevanti nel luogo in cui è ubicato l’immobile, ricomprese nell’ambito applicativo dell’articolo 7-quater, lettera a), vi sono le 23 24 prestazioni di agenzia; sul punto, la norma ripropone la medesima disposizione già contenuta nella lettera a) del quarto comma del previgente articolo 7. La disposizione recepisce,in termini oggettivi, la previsione comunitaria, che è invece redatta con riferimento soggettivo alla figura del prestatore: l’articolo 47 della direttiva contiene, infatti,un riferimento alle prestazioni degli agenti immobiliari. Alla luce di tali disposizioni, è da ritenere che rientrino nell’ambito applicativo della disposizione di cui all’articolo 7-quater, lettera a), tutte le prestazioni di intermediazione relative: • alla cessione di immobili (locuzione come detto comprensiva della costituzione o del trasferimento di diritti reali sugli stessi) e • alla concessione di diritti di utilizzazione degli stessi (prestazioni di locazione e sublocazione, eminentemente). Atteso il puntuale riferimento – sia nella normativa comunitaria che in quella nazionale – alle prestazioni di agenzia immobiliare, non sono invece da ritenere ricompresi nell’ambito applicativo della disposizione stessa le intermediazioni (rese dalle agenzie di viaggio o da altri soggetti) relative alla prenotazione di servizi alberghieri (si veda, in materia, la risoluzione n. 48/E del 1° giugno 2010). Pertanto, come chiarito anche dall’articolo 31 del regolamento, qualora le intermediazioni relative a sevizi alberghieri siano rese in nome e per conto del cliente a soggetti passivi d’imposta, trova applicazione la regola generale dei rapporti B2B e le stesse sono rilevanti ai fini impositivi in Italia se rese a un committente nazionale e irrilevanti se rese a un committente comunitario o non comunitario. Diversamente, ove tali prestazioni siano rese (in nome e per conto del cliente) a committenti non soggetti passivi d’imposta, trova applicazione la disposizione di cui all’articolo 7-sexies, lettera a), assumendo rilievo il luogo in cui è effettuata la prestazione alberghiera oggetto dell’intermediazione; le stesse sono pertanto rilevanti ai fini impositivi in Italia se la struttura ricettiva è situata 24 25 in Italia e irrilevanti se la struttura ricettiva è situata in altro Stato (comunitario o non comunitario). È appena il caso di rilevare che a conclusioni diverse deve pervenirsi ove la prestazione alberghiera sia compresa dall’agenzia di viaggio in un pacchetto turistico (così come definito dal decreto 30 luglio 1999, n. 340)di cui all’articolo 74-ter del d.P.R. n. 633. In tal caso, per la prestazione dell’agenzia di viaggio trova applicazione il particolare meccanismo applicativo dell’imposta previsto da tale norma. La prestazione – in base alla disposizione di cui al secondo comma dell’articolo 307 della direttiva 2006/112/CE, non modificata dalla direttiva 2008/8/CE – si considera in ogni caso effettuata nello Stato in cui ha sede l’agenzia di viaggio, o la stabile organizzazione dell’agenzia di viaggio, che cede il pacchetto turistico.

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