10.12.2012 - Spese di manutenzione immobili commerciali

Spesso ci si chiede “Chi deve pagare le spese di manutenzione dell’immobile commerciale in locazione: il conduttore o il locatore?”.

Innanzi tutto bisogna verificare se nel contratto è presente una clausola che pone a carico del conduttore anche la manutenzione straordinaria.

Se non è rinvenibile alcun obbligo per il conduttore, le manutenzioni straordinarie sono a carico del locatore.

La normativa applicabile è prevista dagli articoli 1575, 1576, 1577 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1609, rubricato come Piccole riparazioni a carico dell’inquilino prevede che “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Spesso in sede contrattuale, parlando di riparazioni di piccola manutenzione, viene espressamente citato l’articolo 1609.

Quindi quando la riparazione è dovuta all’invecchiamento del bene, la spesa deve essere effettuata dal proprietario dell’immobile che, secondo quanto stabilisce l’articolo 1575, ha degli obblighi.

Il locatore deve:

• Consegnare al conduttore la cosa locato in buono stato di manutenzione;
• Mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• Garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Inoltre, l'articolo 1576 prevede che il locatore debba mantenere la cosa in buono stato di manutenzione:

“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

E’ necessario avvisare il locatore della necessità di procedere a riparazioni. In questo caso l'articolo 1577 del Codice Civile così dispone:

“Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.

L’inerzia del locatore potrebbe rendere necessaria l’esecuzione direttamente a carico del conduttore.

Attenzione a non cedere alla tentazione di ridursi il canone: non essendo prevista nel nostro ordinamento giuridico la possibilità di autoridursi il canone (così si è espressa di recente la Corte di Cassazione Cassazione Civile, con la sentenza n° 6850 del 7 maggio 2012), per recuperare le spese di manutenzione sarà necessario chiederne il rimborso al locatore.